Ostatnia aktualizacja 23 sierpnia 2022 autorstwa Marka Fergusona

Od wielu lat jestem inwestorem w nieruchomości, a od niedawna także właścicielem małej firmy. No cóż, technicznie rzecz biorąc, miałem małe firmy, jeśli liczyć moje nieruchomości, biznes i biznes online, ale ostatnio kupiłem firmy z cegły i zaprawy. Jestem właścicielem małego sklepu spożywczego, monopolowego i baru, a także pracuję nad założeniem kolejnego małego biznesu. Oczywiście wszystkie te firmy wynajmują ode mnie swoje lokale! Jakie są plusy i minusy inwestowania w nieruchomości w porównaniu z posiadaniem firmy? Przejdę przez moje doświadczenia.

Jak dostałem się do posiadania małej firmy?

Inwestuję w nieruchomości od wielu lat, ale dopiero niedawno zacząłem inwestować w biznesy. Zawsze chciałem, żeby sklep z cegłami pasował do moich nieruchomości. Okazja pojawiła się około rok temu, kiedy bar został wystawiony na sprzedaż. Postanowiłem go kupić i uruchomić, ale sprawy nie poszły zgodnie z planem.

Postanowiliśmy przesunąć bar trochę za daleko i miasto wymagało od nas sprowadzenia inżyniera i architekta. Poczyniliśmy postępy w tym procesie, ale trwało to wieczność. Podczas gdy pracowaliśmy nad tym biznesem, na sprzedaż wystawiono budynek z 3 mieszkaniami na drugim piętrze oraz sklepem monopolowym i sklepem spożywczym na parterze. Budynek przyszedł ze sklepami!

Byłem zainteresowany budynkiem, ale uznałem, że jest nieco zawyżony, bo 795 000 USD. Sprawdziłem to, ale nigdy nie poszedłem ani nie złożyłem oferty. Budynek nigdy nie został sprzedany, ale cena została kilkakrotnie obniżona do poniżej 700 000 dolarów. Zainteresowałem się budynkiem, kiedy został zakontraktowany u innego kupca. Miałem przeczucie, że wróci na rynek i miałem rację. Kupujący wycofali się, a ja miałem szansę kupić nieruchomość, więc złożyłem ofertę 605 000 $, która została przyjęta!

Kupiłem budynek dołączony do sklepu i ostatecznie zapłaciłem kolejne 59 000 $ za ekwipunek dostarczony ze sklepami.

Jaka jest największa różnica między firmą a nieruchomością?

Technicznie rzecz biorąc, inwestor nieruchomościowy jest również właścicielem firmy. Twoja nieruchomość to biznes, ale zawsze chciałem mieć biznes, który sprzedaje produkty i działa na co dzień. Nieruchomości były dla mnie niesamowite, ale uwielbiałem mój kurs przedsiębiorczości na studiach, gdzie mogłem prowadzić fabrykę i produkować sprzęt. Uwielbiałem dowiadywać się o cenach, ile zbudować itp. Doświadczyłem tego, kiedy kupiłem sklep monopolowy i sklep spożywczy.

Istnieje wiele różnic między nieruchomościami a firmami z cegły i zaprawy. Największą różnicą jest częstotliwość sprzedaży. Kiedy przewracam domy, sprzedam od 15 do 25 lat rocznie, co w branży przewracania domów jest dużo. Być może będę musiał podpisać 10 do 20 umów najmu rocznie na moje wynajmowane nieruchomości. W moim sklepie codziennie będziemy mieli setki zamówień, a to mały sklep!

W magazynie mamy również tysiące produktów. Mogę zarządzać moimi właściwościami za pomocą tablicy i może niektórych arkuszy kalkulacyjnych Excel. Potrzebuję specjalistycznego systemu do zarządzania wszystkim w sklepie. używam Punkt sprzedaży koniczyny (POS) i było wspaniale móc wszystko śledzić i używać go wirtualnie, gdy nie ma mnie w sklepie. Kiedy kupiłem sklep, poprzedni właściciel używał Quickbooks POS i był bardzo trudny w obsłudze i nie mogłem się z nim połączyć wirtualnie.

Przy całym naszym ekwipunku mamy również wielu dostawców, z którymi rozmawiamy i od których zamawiamy. Mamy też pracowników i kierownika. Jest tłoczno, ale myślę, że to także świetna zabawa!

Czy nieruchomości lub firma zarabiają więcej?

Naprawdę trudno powiedzieć, która firma zarabia więcej pieniędzy, ponieważ wszystkie są tak różne. Zarabiam dużo więcej na nieruchomościach, ale także inwestuję od wielu lat i właśnie otworzyłem biznes w tym roku. Kiedy patrzę na wynajem w porównaniu z biznesem, podczas gdy firma zarabia więcej pieniędzy, wymaga to również więcej czasu i zarządzania.

Wprowadziliśmy wiele zmian w sklepie, ale sprzedaż wynosi około 18 000 USD tygodniowo, z czego kilka tysięcy to zysk (nawet po opłaceniu czynszu). Moje wynajmowane nieruchomości, które mają podobną wartość, nie zbliżają się do siebie, ale nieruchomość ma kilka innych zalet, o których porozmawiamy później. Możliwe jest również, aby stracić pieniądze na handlu. Wiem, że poprzedni właściciel nie radził sobie tak dobrze jak my. Nie zainwestowała tyle w zapasy i systemy, co my. Zainwestowaliśmy prawie wszystkie zyski z powrotem w więcej zasobów reklamowych.

Podczas gdy sklep zarabia więcej niż nieruchomości, nieruchomości mogą wzrosnąć bez mojej pomocy. Wartość nieruchomości zawsze rosła w czasie. Wynajęty dom może dać mi 500 dolarów miesięcznie przepływów pieniężnych (dochód po wydatkach), ale może też wzrosnąć o 5 do 10 procent rocznie. Mogę również użyć dźwigni finansowej na tej wynajmowanej nieruchomości, co oznacza, że ​​użyłem kredytu, aby ją kupić i zainwestowałem w nieruchomość o wiele mniej niż jest ona warta. Możesz także sfinansować małą firmę, ale może to być nieco trudniejsze, a te koszty finansowania wpływają na wynik finansowy. W przypadku większości nieruchomości na wynajem zakłada się, że większość ludzi skorzysta z finansowania i że koszt wpłynie na przepływy pieniężne.

Czy trudniej jest założyć małą firmę lub nieruchomość?

Założenie firmy lub nieruchomości może zająć trochę czasu. Istnieje również wiele innych rodzajów firm, które są znacznie łatwiejsze do założenia. Księgowy może bardzo łatwo założyć firmę bez zapasów. Rozpoczęcie działalności od zera zajmie dużo czasu i dużo pieniędzy! Musisz wybrać lokalizację, znaleźć personel, zabudować wnętrze i skonfigurować wszystkie systemy (POS, ochrona, media, internet, sprzedawcy itp.). Musisz także kupić zapasy i sprzedać firmę.

O wiele łatwiej jest założyć nieruchomość, ponieważ można kupić dom lub nieruchomość komercyjną, które mogą być już wynajęte. Ciągle kupuję nieruchomości w trudnej sytuacji, które wymagają naprawy, co wymaga pracy i czasu, ale nadal jest to o wiele łatwiejsze niż zakładanie firmy.

Jeśli chcesz mieć małą firmę, nie musisz zaczynać od zera. Możesz kupić taki jak ja i najprawdopodobniej zaoszczędzisz mnóstwo czasu i pieniędzy. Jeśli chcesz mieć restaurację, są one stale na sprzedaż i zwykle są kradzieżą w porównaniu do tego, co trzeba było zrobić, aby je założyć. Nauka biznesu nadal wymaga czasu, ale często, gdy kupujesz istniejącą firmę, stary właściciel zaoferuje szkolenie, aby pomóc nowym właścicielom nauczyć się podstaw.

Co łatwiej sprzedać lub wycenić?

Sprzedaż i wycena nieruchomości może być znacznie łatwiejsza niż firmy. Kupując domy, łatwo je wycenić i można je sprzedać inwestorom lub właścicielom, dzięki czemu są stosunkowo płynne. Możesz również zobaczyć podobne domy, które zostały sprzedane, aby mieć dobre pojęcie o tym, ile wart jest Twój dom. Jeśli posiadasz nieruchomość komercyjną lub wielorodzinną, wycena nieruchomości może być nieco trudniejsza. Wartości te są oparte na stawkach CAP i mogą się znacznie różnić. Znalezienie innej nieruchomości komercyjnej sprzedanej tak jak Twoja nie jest łatwe. Nieruchomości komercyjne są również trudniejsze do sprzedania i trwają znacznie dłużej.

Firma jest inkorporowana podobnie jak nieruchomość komercyjna, ponieważ jest zwykle wyceniana na podstawie generowanego przez nią dochodu. Wiele firm sprzedaje się za trzykrotność dochodu netto, jaki przynoszą. Jeśli firma zarabia 100 000 USD rocznie, jest warta 300 000 USD. Charakter działalności i praca wymagana przez właściciela również mogą znacząco zmienić tę liczbę. Oprócz ceny biznesowej zapasy i wyposażenie są często sprzedawane osobno. Jeśli zarabiasz 100 000 USD rocznie, ale masz też 100 000 USD w ekwipunku i 100 000 USD w sprzęcie, możesz rozpocząć działalność za 500 000 USD (300 000 USD + 100 000 USD + 100 000 USD).

Im lepszy biznes, tym więcej pieniędzy jest wart. Im lepiej firma jest założona i im mniej pracy jest wymagane od właściciela, tym więcej będzie wart.

Wniosek

Nieruchomości i małe firmy mogą zarówno zarabiać pieniądze, jak i być świetną zabawą. Bardzo się od siebie różnią. Lubię robić jedno i drugie i uwielbiam, gdy moja mała firma przejmuje budynek, którego jestem właścicielem! Trudno opisać wszystkie szczegóły w jednym artykule, ale mój kanał Youtube odnosi się do dobra i zła nieruchomości i innych moich biznesów.