Wiele osób mówi, że w Stanach Zjednoczonych buduje się rekordową liczbę domów, które wkrótce wejdą na rynek, powodując wzrost zapasów. Prawda jest taka, że ​​obecnie jest rekordowa liczba „domów w budowie”, ale jest o wiele więcej w tej historii i nie widzę rekordowej liczby domów wprowadzanych na rynek lub w budowie. Powodem, dla którego powstaje rekordowa liczba domów, jest to, że budowa domu trwa znacznie dłużej. Myślę, że istnieją inne statystyki budowy nowych domów, które znacznie lepiej mówią o tym, ile nowych domów pojawi się na rynku.

Czy powstaje rekordowa liczba domów?

Usłyszysz od wielu mediów i wpływowych osób w mediach społecznościowych, że buduje się rekordową liczbę domów. Twierdzą, że może to zwiększyć zapasy i spowodować awarię. To jednak nieprawda. Rekordowa liczba nieruchomości jest obecnie w budowie. Co to znaczy?

Kiedy patrzysz na statystyki budowy nowych domów, większość z nich obejmuje całe jednostki mieszkalne, co oznacza, że ​​patrzysz na domy jednorodzinne, mieszkania, bliźniaki, mieszkania itp. Każda jednostka mieszkaniowa jest liczona w tych statystykach i wystarczy spojrzeć na domy, które są budowane, jeśli chcemy zobaczyć, ile domów jest faktycznie budowanych. Poniższa grafika z St. Louis Fred Bank pokazuje różnicę między wszystkimi jednostkami mieszkalnymi, które zostały wybudowane, a domami jednorodzinnymi, które zostały wybudowane.

Widać, że w budowie jest rekordowa liczba mieszkań, ale nie ma rekordowej liczby mieszkań w budowie. Stany Zjednoczone mają obecnie ogromny niedobór mieszkań. Budowanie mieszkań nie pomaga w rozwiązaniu problemu braku mieszkań.

Ile domów zostanie zbudowanych?

Dużym problemem związanym ze statystykami w trakcie budowy jest to, że budowa domów trwa teraz o wiele dłużej niż w przeszłości. Jeśli budowa domu nadal trwałaby 6 miesięcy i mieliśmy rekordową liczbę budowanych domów, może to być powodem do zmartwień, ale tak nie jest.

W powyższej tabeli dodałem linię dla domów jednorodzinnych. Kiedy patrzymy na te liczby, historia zaczyna się drastycznie zmieniać. Widać, że zielona linia pokazuje, że podczas gdy budujemy teraz więcej domów niż w ciągu ostatnich dziesięciu lat, wcześniej nie budowali tych kilku, chyba że cofniemy się do 1993 roku! Budowa domów trwa znacznie dłużej, więc statystyki pokazujące „domy w budowie” nie oznaczają już tego, co kiedyś oznaczały, aw rzeczywistości buduje się znacznie mniej domów niż przeciętnie. Dzieje się tak po latach budowania na rekordowych poziomach, ponieważ populacja nadal rośnie.

W USA buduje się obecnie 800 000 domów jednorodzinnych. Gdyby wszystkie te domy zostały zbudowane w ciągu jednego roku, oznaczałoby to, że wprowadziliśmy na rynek 800 000 domów. Możemy budować domy trochę szybciej i w 2021 roku powstało około miliona domów jednorodzinnych. Każdego roku sprzedaje się około 6 milionów domów, a niektóre szacunki mówią Brakuje nam co najmniej 5 milionów domów. Aby nadrobić zaległości, nie musimy po prostu budować miliona domów rocznie, ponieważ zwykle budujemy ich więcej! Musielibyśmy co roku budować miliony domów tylko po to, by zaspokoić bieżące zapotrzebowanie.

Ile domów zostanie wybudowanych w przyszłości (początek budowy)?

Inną statystyką, której powinniśmy się przyjrzeć bardziej niż domy w budowie, to liczba rozpoczętych budów. Rozpoczęcia budowy pokazują, że są wydawane nowe pozwolenia na mieszkanie i ile mieszkań może zostać ukończonych w przyszłości.

Powyższy wykres pokazuje nam początek mieszkań dla domów jednorodzinnych w porównaniu do wszystkich jednostek mieszkalnych. Tutaj również widzimy, że domy jednorodzinne stanowią mniejszą część budowanych lokali mieszkalnych. Widać też, że nie ma rekordowego poziomu nowych mieszkań, a starty budownictwa jednorodzinnego wydają się przeciętnie po latach rekordowych spadków.

Jeszcze większy problem z liczbą rozpoczętych budów polega na tym, że wiemy już, że budowa domu zajmuje teraz więcej czasu iz tego powodu przeciętna liczba rozpoczętych budów równa się poniżej średniej ukończonych domów. Innym niepokojącym trendem (jeśli chcesz mieć więcej domów) jest to, że liczba rozpoczętych budów w maju 2022 r. znacznie spadła po wzroście stóp procentowych. Wysokie stopy procentowe spowalniają budowę, co już obserwujemy.

Inwestorzy kupują wszystkie domy?

Ciągle też słyszę, że inwestorzy kupują wszystkie domy i dlatego nie ma ich wystarczająco dużo dla właścicieli lub mamy niedobór mieszkań. Myślę, że to dość oczywiste z powodu poważnego braku konstrukcji, dlaczego jesteśmy niscy, ale zajmę się również pytaniem inwestora.

Ten schemat jest mój Konto na Instagramie!, która stale publikuje takie statystyki i inne porady dotyczące inwestycji w nieruchomości. Nagłówki mówią nam, że inwestorzy kupują wszystkie domy i nie zostawiają żadnego dla właścicieli-najemców, podczas gdy w rzeczywistości jest odwrotnie. Od 2016 r. rośnie odsetek właścicieli mieszkań (65% vs 63%). Właściciele-lokatorzy kupują domy i są przede wszystkim odpowiedzialni za wojny licytacyjne. Inwestorzy nie lubią płacić zbyt dużo za domy lub licytować powyżej ceny wywoławczej, chyba że dom jest już świetną okazją.

Odwracam domy i sam wynajmuję, a większość kupowanych przeze mnie domów nie może być kupiona przez właścicieli, ponieważ potrzebują zbyt dużo pracy lub są już zajęte przez najemców. Jednak 39 z ostatnich 40 sprzedanych domów należało do właścicieli i nie kupiłem żadnego z moich domów powyżej ceny wywoławczej od inwestora po 20 latach sprzedaży flipów (ponad 230 domów).

Nie tylko budujemy teraz więcej domów, ale jest coraz więcej osób, które stają się właścicielami i chcą mieszkać w domu, a nie w mieszkaniu.

Wniosek

Podczas gdy jedna statystyka może sugerować, że Stany Zjednoczone budują wiele domów i wkrótce zbombardują rynek, prawie każda inna statystyka mówi, że budujemy za mało domów. W rzeczywistości nie budujemy nawet tylu domów, ile normalnie robilibyśmy na zwykłym rynku, nie mówiąc już o rynku, który ma ogromny niedobór domów. Nie widzę scenariusza, w którym w ciągu najbliższych kilku lat pojawi się na rynku ogromna liczba nowych domów. Myślę, że oznacza to, że nawet jeśli gospodarka odniesie cios i stopy procentowe wzrosną, nadal będziemy mieć do czynienia z niskimi zapasami i brakiem mieszkań.