Przez wiele lat inflacja była stabilna i nie stanowiła większego problemu w USA. Jednak zmieniło się to w ciągu ostatniego roku i wysoka inflacja niepokoi obecnie wiele osób. Wysoka inflacja zwiększa koszt większości towarów i może utrudnić wielu osobom związanie końca z końcem. Wysoka inflacja może również stwarzać możliwości zarobienia większej ilości pieniędzy. Niektóre firmy i inwestycje radzą sobie bardzo dobrze w środowisku wysokiej inflacji. Co zaskakujące, nieruchomości są jedną z inwestycji, które historycznie radzą sobie dobrze, pomimo tego, co można usłyszeć o zbliżającym się „krachu”.

Dlaczego tak wiele osób uważa, że ​​ceny nieruchomości spadają podczas wysokiej inflacji?

Ciągle słyszę o spadkach i spadkach na rynku nieruchomości, gdy stopy procentowe idą w górę. Stopy procentowe zwykle rosną, gdy inflacja jest wysoka. Na pewno byliśmy świadkami wzrostu stóp procentowych i ochłodzenia rynku mieszkaniowego, ale nie doszło do krachu. Powodem, dla którego ludzie mówią, że domy z wysokimi stopami procentowymi spadają, jest to, że ludzie nie mogą sobie pozwolić na mniej domów z wyższymi stopami procentowymi.

Przy oprocentowaniu 3% pożyczki o wartości 330.000 USD spłata wyniesie 1391 USD za kapitał i odsetki. Jeśli stawka wzrośnie do 6%, płatność wzrośnie do 1 979 USD miesięcznie. Przy oprocentowaniu 9% płatność wyniesie 2655 USD miesięcznie.

Oczywiste jest, że płatności rosną wraz ze wzrostem stóp procentowych. Kiedy stopy procentowe rosną, nieruchomości muszą spadać, ponieważ spada popyt! Przynajmniej to jest teoria. Co historia mówi o inflacji i nieruchomościach?

Jakie były dekady największego uznania w ciągu ostatnich 100 lat?

Nieruchomości mają swoje wzloty i upadki, ale z biegiem czasu zawsze rosły. W ciągu ostatnich 100 lat miały miejsce 2 katastrofy na rynku nieruchomości, które zostały określone spadkiem o 20% lub więcej. Kryzys mieszkaniowy z 2008 r. i Wielki Kryzys były jedynymi przypadkami, w których mediana cen sprzedaży w całym kraju spadła o 20% lub więcej. W latach siedemdziesiątych i czterdziestych XIX wieku miały miejsce również wypadki, w sumie 4 wypadki w historii Stanów Zjednoczonych.

Jeśli założymy, że wysoka inflacja powoduje krachy, możemy założyć, że oba okresy miały wysoką inflację. Jednak żadna z tych dwóch epok nie miała wysokiej inflacji, wręcz przeciwnie. W obu okresach inflacja była bardzo niska, a nawet deflacja.

Dwie dekady najwyższej inflacji to lata 40. i 70. XX wieku. W latach 70. i 40. XX w. odnotowano również najwyższy wzrost wartości nieruchomości w ciągu ostatnich 100 lat.

Dlaczego wyższe stopy procentowe nie obniżają cen domów?

Wielu zakłada, że ​​wraz ze wzrostem płatności domy będą tańsze, ponieważ ludzi stać na mniej. Jednak ta teoria zakłada, że ​​ludzie próbują kupić najdroższy dom, jaki mogą, a kiedy ceny idą w górę, nie stać ich na więcej. Jednak wiele osób może zapłacić więcej, nawet jeśli nie chce, bo musi. Stany Zjednoczone mają jeden z najtańszych rynków mieszkaniowych na świecie. Nawet jeśli stopy procentowe wzrosną Domy są nadal znacznie tańsze w porównaniu do dochodów, niż większość powiatów. Stany Zjednoczone są obecnie piątym najtańszym krajem na świecie, nawet z wyższymi stopami procentowymi.

Istnieje również wiele różnych rodzajów kredytu, które pozwalają ludziom uzyskać niższą stopę procentową, nawet gdy stopy procentowe są wysokie. Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu ma niższą stopę procentową niż 30-letni kredyt o stałym oprocentowaniu.

Głównym powodem, dla którego ceny zwykle nie spadają, jest podaż i popyt. Tak, popyt spada, gdy stopy procentowe rosną, ale podaż spada. Gdy stopy procentowe rosną, budownictwo zwalnia, a wielu sprzedających decyduje się nie przeprowadzać i zatrzymywać swoich domów. Liczba rozpoczętych budów w USA znacznie spadła a także nowe oferty. Podczas gdy nowe konstrukcje i podaż spadają, koszty budowy rosną. Może nastąpić ogromny spadek wielkości sprzedaży, ale nigdy nie doszło do ogromnego spadku cen związanego z wysoką inflacją. Ceny zwykle spadają tylko wtedy, gdy czegoś jest nadpodaż. Jeśli podaż spada wraz z popytem, ​​może nie być nadpodaży.

Co dzieje się z czynszami, gdy inflacja jest wysoka?

Na czynsze nie mają bezpośredniego wpływu stopy procentowe, ponieważ konsumenci nie muszą zaciągać pożyczek, aby wynająć nieruchomość. Jednak na czynsze mają wpływ stopy procentowe, ponieważ inwestor, który kupuje nieruchomość, zwykle zaciąga kredyt, a gdy stopy procentowe są wyższe, jego koszty są wyższe i musi pobierać wyższy czynsz, aby wynajem był opłacalny. Gdy inwestorzy przestaną kupować czynsze, podaż się skurczy, a ceny wzrosną (podaż i popyt). Podobnie jak w przypadku większości wydatków, czynsze również rosną w okresach wysokiej inflacji.

Czynsze znacznie wzrosły w ciągu ostatnich 2 lat z powodu niedoboru czynszów. Wbrew temu, co słyszysz w mediach, dziś jest mniej wynajmowanych domów niż 6 lat temu, podczas gdy właścicieli-najemców jest o 10 milionów więcej. To samo stało się z wysoką inflacją w latach siedemdziesiątych. Gdy inflacja była niższa, czynsze nie rosły aż tak bardzo.

Jeśli kupujesz nieruchomość teraz, a inflacja nadal rośnie, istnieje duża szansa, że ​​ceny wynajmu będą nadal rosły w szybkim tempie.

Dług i nieruchomości w okresie inflacji

Dług może być niesamowitym narzędziem, gdy jest właściwie używany. Może być również okropnym okaleczającym narzędziem, jeśli jest używany niewłaściwie. Podczas wysokiej inflacji dług może zostać wykorzystany do znacznego zwiększenia zysków. Inflacja sprawia, że ​​w przyszłości pieniądze stają się mniej wartościowe. Mam kalkulator inflacji, który powie dokładnie, o ile mniej. Jeśli pożyczę pieniądze na zakup nieruchomości na wynajem, mogę wykorzystać swoje pieniądze na zakup większej liczby nieruchomości przy mniejszej gotówce. Jeśli nieruchomość zyskuje na wartości lub wzrośnie czynsz, moja inwestycja wzrośnie znacznie bardziej, niż gdybym zużył całą swoją gotówkę. Na przykład:

• Kupuję dom za 100 000 dolarów na wszystkie płatności gotówkowe i zarabiam 600 dolarów miesięcznie po wszystkich wydatkach, a ten dom po roku rośnie do 110 000 dolarów. Zarabiam 7,2% swojego miesięcznego dochodu (600 USD x 12 miesięcy = 7200 USD rocznie \ 100 000 USD = 7,2%). Otrzymałbym również 10% zwrotu z mojej inwestycji kapitałowej.

• Kupuję dom za 100 000 dolarów z 20% zniżką i zarabiam 200 dolarów miesięcznie po wszystkich wydatkach (w tym hipotece), a po roku ten dom rośnie do 110 000 dolarów. Zarabiam 10% miesięcznego dochodu (200 $ x 12 = 2400 $ / 25 000 $ = 9,6%). Dodałem koszt zamknięcia pożyczki, aby osiągnąć 25 000 USD. Otrzymałbym również 40-procentowy zwrot z mojej inwestycji kapitałowej.

Teraz nieruchomości miałyby pewne koszty sprzedaży, jeśli je sprzedałeś, a ceny prawdopodobnie przekroczyłyby 100 000 USD, ale chciałem użyć prostych liczb. Z biegiem czasu wartości rosłyby, podobnie jak czynsze. Ponieważ korzystasz z dźwigni, możesz kupić 3 domy za każdy dom, który możesz kupić za gotówkę, a kiedy wartości rosną o 10% rocznie, a czynsze rosną o 9% rocznie, faktycznie widzisz znacznie wyższy zwrot ponieważ używasz dźwigni. Im wyższa inflacja, tym mniej warty jest twój dług i tym wyższy jest twój majątek i czynsz (teoretycznie).

https://www.youtube.com/watch?v=MSOoAfrSR5A

Wniosek

Nie wiem dokładnie, co się stanie z nieruchomościami. Widzieliśmy, że rynek zwalnia i może spowolnić jeszcze bardziej. W przeszłości widzieliśmy, że ceny nieznacznie spadają po dużych podwyżkach stóp, zanim znów się odbiją. Próba przewidzenia rynków krótkoterminowych jest bardzo trudna i nie ma gwarancji, że ostatni raz będzie tak jak teraz. Moim zdaniem jest bardzo duża szansa, że ​​czynsze będą nadal rosły, a ceny nieruchomości będą rosły w dłuższej perspektywie. Podobnie jak na każdym rynku, dobrze jest mieć wystarczające rezerwy (środki pieniężne) i przepływy pieniężne na wszelkie wypożyczane przez Ciebie wypożyczalnie.