Kiedy najemcy mają prawo do remontu?

Najemcom często wydaje się, że należy im się remont – czyli wymiana wykładziny podłogowej – lub konserwacja – m.in. B. Wymiana urządzeń elektrycznych w kuchni – po pewnym czasie. Ale czy to naprawdę prawda?

Zasadniczo najemcy mają prawo do remontu w celu utrzymania w określonych przypadkach, ale nie do modernizacji. Zależy więc, czy chodzi o konserwację, czy raczej o modernizację wynajmowanego mieszkania.

Zgodnie z § 535 BGB właściciel jest zobowiązany do utrzymania mieszkania i jego użyteczności, ponieważ najemca płaci za to swoim czynszem.

Jednak modernizacja wynajmowanego mieszkania wykracza poza utrzymanie mieszkania, ponieważ poprawia części mieszkania lub całe mieszkanie (§ 555b BGB).

Kiedy najemca ma prawo do remontu?

Po opłaceniu zimnego czynszu najemca ma prawo do korzystania z mieszkania. To już się opłaca za zwykłe ślady użytkowania. Ale te ślady użytkowania stają się z czasem coraz bardziej widoczne: dywan jest wytarty lub na blacie kuchennym pojawiają się rysy. Nie ma ustawowej regulacji, po jakim okresie użytkowania najemca może zażądać odnowienia piętra lub powierzchni. Dlatego jest on uprawniony do odnowienia tylko wtedy, gdy zużycie jest tak duże, że korzystanie jest poważnie ograniczone (patrz także § 535 BGB).

Czy właściciel musi remontować łazienkę?

Ślady użytkowania widać też w łazience: odpadają kafelki ze ścian, łuszczy się farba na wannie lub rdzewieje bateria. Najemca zapłacił już czynsz za te ślady użytkowania. Jeśli są one na tyle znaczne, że korzystanie z łazienki jest poważnie utrudnione, najemca ma duże szanse na remont. Jednak tylko pod warunkiem, że sam nie zniszczył wyposażenia łazienki przez rażące niedbalstwo lub poprzez nadmierne lub niewłaściwe użytkowanie.

Tutaj również nie ma ustalonego okresu użytkowania. Istniejące usterki muszą zostać usunięte przez wynajmującego, ale zwykle nie wymaga to kompletnego remontu łazienki. Tylko dlatego, że projekt może być przestarzały i niemodny, nie oznacza, że ​​najemcy mają prawo do pełnego remontu.

Kiedy właściciel musi wymienić podłogi?

Ponownie, nie ma dokładnych specyfikacji czasu. To zawsze zależy od stanu. Najemca zapłacił już za zwykłe oznaki zużycia dywanów, laminatu lub parkietu swoim czynszem. Tylko wtedy, gdy wykładzina jest prawie bezużyteczna, najemca może zażądać odnowienia. Ale tylko wtedy, gdy sam nie uszkodził podłogi poprzez nadmierne lub niewłaściwe użytkowanie lub z własnej winy. Następnie musi zapłacić za wymianę w ramach swojej odpowiedzialności odszkodowawczej.

Czy właściciel musi naprawić zepsuty grzejnik?

Ogrzewanie jest zwykle wyraźnie częścią obowiązku utrzymania właściciela. W przypadku całkowitej awarii ogrzewanie należy wymienić. Ale i tutaj, jeśli najemca go uszkodził, musi zapłacić za naprawę.

Czy wynajmujący musi wymienić sprzęt AGD w kuchni, ponieważ sprzęt jest przestarzały lub zużywa zbyt dużo energii?

Nie, wynajmujący nie musi wymieniać działających urządzeń tylko dlatego, że najemca uważa, że ​​urządzenia zużywają za dużo prądu lub są już przestarzałe. Decydujący jest zawsze warunek uzgodniony przy rozpoczęciu wynajmu. Jeśli więc kuchenka elektryczna nadal działa, wynajmujący nie musi stawiać nowej kuchenki tylko dlatego, że najemca chce zużywać mniej prądu.

Kto musi ponieść koszty remontu?

Jeśli w mieszkaniu wystąpi usterka, za którą najemca nie ponosi odpowiedzialności, wynajmujący musi ponieść koszty tego remontu/konserwacji.

Jeżeli strony umowy najmu uzgodniły w umowie najmu skuteczną klauzulę naprawy kosmetycznej, koszty mogą również zostać częściowo przeniesione na najemcę.

Jeżeli mieszkanie zostało przekazane najemcy w stanie nie wyremontowanym, a jego stan wizualny pogorszył się do tego stopnia, że ​​konieczny jest remont, najemca może żądać remontu, ale musi sam pokryć połowę kosztów (postanowienie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości, AZ: VIII ZR 163/18 i VIII ZR 270/18).

Istnieją jednak wyjątki od sytuacji opisanych powyżej.

Z reguły najemca podejmuje decyzję o wynajmie po obejrzeniu mieszkania. Tutaj obowiązuje powiedzenie „wynajmowane jak widać”. Jeśli więc uszkodzenia były ewidentnie widoczne i najemca z tą wiedzą podpisał umowę najmu, to nie może później żądać remontu.

Dotyczy to również sytuacji, gdy przekazanie nastąpiło bez wad. Tutaj najemca nie może później obniżyć czynszu z powodu widocznych uszkodzeń. Jeśli jednak uszkodzenia w mieszkaniu nie były widoczne (wady ukryte), to przynajmniej można zażądać naprawy.

Czy wynajmujący musi sam naprawić szkody wyrządzone przez najemcę?

Najemca jest zobowiązany do starannego obchodzenia się z wynajmowaną nieruchomością oraz zapobiegania lub unikania szkód – tak stanowi prawo (§§ 280 ust. 1, 538 BGB). Gdy tylko zaniedbał swój obowiązek staranności iw rezultacie powstała szkoda, musi sam ją naprawić.

Dotyczy to m.in. B. z wypalonymi dziurami w wykładzinach podłogowych.

Jakie kosmetyczne naprawy musi wykonać sam najemca?

Jeżeli w umowie najmu została skutecznie zawarta klauzula o kosmetycznych naprawach, najemca musi sam wykonać pewne prace w mieszkaniu i nie może ich wymagać od wynajmującego. Należą do nich m.in. B. malowanie ścian i drzwi w mieszkaniu.

Kiedy najemca ma prawo do modernizacji?

Najemca ma prawo do modernizacji mieszkania tylko pod pewnymi warunkami. Są to środki, które poprawiają dom w dłuższej perspektywie. Należą do nich m.in. B. Działania takie jak instalacja centralnego ogrzewania / instalacja mechanizmu otwierania drzwi z domofonem / instalacja windy w domu wielopiętrowym lub poprawa izolacji termicznej w celu oszczędzania energii.

Nawet jeśli najemca nie ma prawa do modernizacji, to i tak przysługuje mu pewien standard minimalny, np. Na przykład w starym budynku, który nie był remontowany, jest wystarczające zasilanie do jednoczesnej pracy pralki i odkurzacza.

Uwaga: w przypadku modernizacji wynajmujący może zażądać określonej części kosztów modernizacji jako podwyżki czynszu modernizacyjnego.