03 lip O CZYM TRZEBA WIEDZIEĆ SPRZEDAJĄC MIESZKANIE Z KREDYTEM HIPOTECZNYM?

O CZYM TRZEBA WIEDZIEĆ SPRZEDAJĄC MIESZKANIE Z KREDYTEM HIPOTECZNYM?

Wiele osób kupuje mieszkanie na kredyt, ponieważ jest to często jedyna forma nabycia nieruchomości, na którą możemy sobie pozwolić. Jednak co zrobić w sytuacji, kiedy powinie nam się noga i będziemy zmuszeni do sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym? Czy w takich okolicznościach w ogóle jest możliwa taka sprzedaż?

Poniżej opiszemy krok po kroku jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest trudna lecz należy spełnić kilka warunków, które pomogą nam w tej transakcji. Krok po kroku opiszemy jak to wygląda w praktyce.

1. Na początek najważniejsze jest, aby poinformować bank o chęci sprzedaży skup nieruchomości i uzyskać z niego zaświadczenie o kwocie hipoteki pozostałej do spłaty. Niekiedy wymagana będzie też promesa o wykreśleniu hipoteki, szczególnie jeśli wymaga jej bank kupującego.

1. Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej z kupującym. Zależnie od formy sprzedaży (za gotówkę czy za kolejną hipotekę) i jej zabezpieczenia (zaliczka lub zadatek) taka umowa może mieć różne zapisy. Bardzo dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług notariusza, ale jeśli koniecznie chcemy zaoszczędzić trochę pieniędzy to w internecie można z łatwością odnaleźć gotowe wzory przedwstępnych umów sprzedaży mieszkania. Uwaga! Jeśli wystarczająco ufasz kupującemu, a bank nie wymaga jej przedstawienia to umowa przedwstępna nie jest konieczna. Ryzykuje się jedynie tym, że sprzedaż nie dojdzie do skutku.

1. Umowę sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym podpisujemy u notariusza. Forma notarialna jest w tym przypadku absolutnie niezbędna, pod rygorem nieważności umowy sprzedaży. Notariusz zajmie się również księgą wieczystą nieruchomości, do której muszą zostać wprowadzone nowe zapisy,.

1. Twój bank otrzyma teraz pieniądze od kupującego bądź jego banku w kwocie odpowiadającej wierzytelności, która ciąży na nieruchomości. Resztę kwoty otrzymasz na swój rachunek bankowy.

1. Pozostaje już tylko odebrać z banku zgodę na zwolnienie z hipoteki oraz oświadczenie o spłacie zadłużenia. Wykreślenia dotychczasowego banku z księgi wieczystej dokonuje nabywca, o ile nie dokonał tego już wcześniej notariusz.

Bywa tak, że niektóre banki pobierają prowizję od wcześniejszej spłaty kredytu, szczególnie jeśli od zaciągnięcia kredytu minęły mniej niż 2 lata. Typowa wysokość prowizji to 2 proc.

Z drugiej strony przy wcześniejszej spłacie kredytu mamy prawo do zwrotu prowizji bankowej, więc nawet pomimo prowizji za wcześniejszą spłatę taka operacja opłaca się.

SPRZEDAŻ MIESZKANIA Z KREDYTEM HIPOTECZNYM – PODATEK DOCHODOWY

Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania z hipoteką zapłacimy wtedy, gdy sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od daty jego zakupu. Podatek dochodowy liczy się w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. Wynosi on 19 proc. dochodu, czyli kwoty pozostałej sprzedającemu po opłaceniu hipoteki. Dla osób fizycznych jest to prawie zawsze jedno i to samo. Możemy uniknąć tej opłaty przed upływem 5 lat w jeden prosty sposób. Otóż, pieniądze uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, czyli zakup kolejnej nieruchomości albo spłatę kredytu przeznaczonego na nieruchomość, niezależnie od tego czy będzie to kredyt hipoteczny czy też kredyt gotówkowy. Obowiązek podatkowy nie dotyczy wyłącznie sprzedającego, ale też kupującego. Musi on uiścić dwuprocentowy podatek od kwoty zakupu mieszkania za czynność cywilnoprawną, lub w wysokości 0,01% jeżeli kupił mieszkanie na kredyt.

PRZENIESIENIE HIPOTEKI NA INNĄ NIERUCHOMOŚĆ

Jedną z opcji na zmianę miejsca zamieszkania jest sprzedaż domu z hipoteką (podobnie jak mieszkania z hipoteką). Natomiast inną jest zamiana mieszkania z kredytem. Przeniesienie kredytu hipotecznego na inne mieszkanie jest możliwe pod kilkoma warunkami – wartość mieszania nie może być niższa, a nowe mieszkanie nie może być zadłużone i obciążone hipoteką.

Taką umowę zamiany nazywamy „transakcją wzajemną”. Strony zobowiązują się w niej do wzajemnego przeniesienia własności nieruchomości. Reguluje to art. 603 kodeksu cywilnego. Umowa zamiany nie różni się znacząco od „zwykłej” umowy sprzedaży. Jeśli jednak mieszkanie stanowi zabezpieczenie kredytu, w takiej sytuacji sprawa się komplikuje, a zgodę na przeniesienie hipoteki na inne mieszkanie musi wydać bank.

SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI  Z KREDYTEM – obca waluta

Aby sprzedać mieszkanie na które został zaciągnięty kredyt w obcej walucie, jest dość problematyczne. Parę lat wstecz kredyty we franku szwajcarskim były bardzo często używanym narzędziem finansowym do zakupu nieruchomości. W dniu dzisiejszym może się okazać, że kwota zobowiązania, ciążącego na mieszkaniu, przewyższa wartość nieruchomości. 

Jak poradzić sobie z takim wyzwaniem?

Jest to sytuacja, którą można rozwiązać. Potrzebna jednak będą dodatkowe zabiegi ze strony sprzedającego. Bank zażąda pokrycia przez sprzedającego różnicy między saldem zadłużenia a kwotą zakupu. Sprzedający musi pokryć tą kwotę z własnych środków. Po takim uzupełnieniu brakującej kwoty salda bank wyda zaświadczenie o możliwości wykreślenia hipoteki.