Wybór między umową najmu opartego na indeksie czynszu, umową najmu progresywnego lub umową najmu indeksu zależy od różnych czynników, takich jak: B. sytuacja rynkowa, indywidualne potrzeby wynajmującego i najemcy oraz regulacje prawne w Twoim regionie.

A
Umowa najmu bez specjalnej umowy ustala czynsz na podstawie średnich czynszów w regionie. Daje to zarówno właścicielowi, jak i najemcy pewną dozę bezpieczeństwa, że ​​czynsz jest rozsądny i zgodny z rynkiem.

Jeśli w Twoim regionie obowiązuje również limit ceny wynajmu, czynsz może początkowo wynosić maksymalnie 10% powyżej lokalnego czynszu porównawczego.

A
Stopniowana umowa najmu przewiduje od początku, że czynsz będzie podwyższany w regularnych odstępach czasu. Może to zapewnić wynajmującemu wyższą stopę zwrotu, a najemcy pewność, że czynsz nie gwałtownie wzrośnie. Jednak taki wzrost może również prowadzić do wyższych opłat czynszowych.

A
Umowa najmu indeksu wiąże czynsz z inflacją lub innymi wskaźnikami, takimi jak wskaźnik cen konsumpcyjnych. Może to skutkować regularną korektą czynszu, aby nadążyć za zmianami cen. Jednak tutaj mogą być również wyższe opłaty za wynajem, jeśli inflacja jest szczególnie wysoka.

Co należy wziąć pod uwagę przy wyborze umowy najmu?

Przy wszystkich 3 rodzajach umów najmu powierzchni mieszkalnej powinieneś również mieć oko na to, jak powinien kształtować się czynsz i z jakich opcji chcesz skorzystać później. Zawsze są zarówno plusy, jak i minusy.

Umowa najmu bez specjalnych uzgodnień

Tutaj czynsz można podnieść o 15% (Berlin i Brandenburgia) w ciągu 3 lat. Jednak czynsz może wzrosnąć dopiero po 15 miesiącach.

Deklaracja podwyżki czynszu musi być zawsze uzasadniona, a nie tylko zdaniem „Koszty wzrosły”. Istnieją raczej prawnie zatwierdzone środki uzasadniające, a mianowicie wskaźnik czynszu, porównywalne mieszkania lub ekspertyza.

(W gminach powyżej 50 000 mieszkańców wskaźnik czynszu musi być sporządzony przez administrację od 1 stycznia 2024 r.) Jeśli w twoim regionie istnieje wskaźnik czynszu, uzasadnienie jest stosunkowo proste.

Jednak sytuacja staje się trudniejsza, jeśli nie ma wskaźnika czynszów – wtedy trzeba by wymienić porównywalne mieszkania. Nie mogą one jednak pochodzić z ofert wynajmu z portali internetowych, ponieważ nie ma zawartych umów najmu.

Porównywalne mieszkanie musi zatem faktycznie być wynajmowane, a także być porównywalne pod względem wieku, wielkości i stanu. Jeśli jako właściciel posiadasz tylko jedno mieszkanie w mieście, bardzo trudno będzie znaleźć porównywalne mieszkania.

Trzecia opcja to opinia eksperta. Wiąże się to z bardzo wysokimi kosztami. Koszty tego nie mogą być przerzucane na najemcę. Nawet ubezpieczenie ochrony prawnej wynajmującego nie pokrywa tych kosztów. Żądanie podwyżki czynszu przy takich kosztach byłoby niewykonalne z ekonomicznego punktu widzenia.

Korzystne jest jednak to, że w dużych miastach i centralnych obszarach metropolitalnych lokalny porównywalny czynsz wzrósł jak dotąd gwałtowniej niż wskaźnik cen konsumpcyjnych, tak że w przeszłości dochodziło tu do wyższych podwyżek czynszów niż w przypadku umów najmu indeksowego. Musisz jednak aktywnie dbać o deklaracje podwyżek czynszu.

Stopniowana umowa najmu

Zaletą jest to, że nie musisz nic robić, aby podnieść czynsz. Wystarczy ustalić w umowie najmu, kiedy czynsz wzrośnie i do jakiej wysokości. Nie ma prawnego ograniczenia czasu trwania stopniowanej umowy najmu, ale należy przestrzegać przepisów prawnych dotyczących kontroli czynszu.

Warunkiem wstępnym jest, aby czynsz pozostawał taki sam przez co najmniej 12 miesięcy oraz aby czynsz był wykazany w umowie najmu jako kwota pieniężna.

Uwaga: jeśli wiesz, że trwa modernizacja, powinieneś powstrzymać się od progresywnej umowy najmu, ponieważ podwyżki czynszu modernizacyjnego są prawnie wyłączone w progresywnych umowach najmu.

Zwłaszcza w regionach lub konurbacjach, w których obowiązuje ustawa o kontroli czynszów, podwyżki szybko prowadzą do obszarów, na które najemcy mogą narzekać na naruszenie kontroli czynszów. Hamulec cenowy czynszu zostaje naruszony, jeśli nowa kwota czynszu jest wyższa o ponad 10% od lokalnego czynszu porównawczego (wskaźnik czynszu).

Uwaga: W przypadku nowych budynków, które zostały wynajęte po raz pierwszy po 1 października 2014 r., ustawowe przepisy o kontroli czynszów nie mają zastosowania!

Musisz także zrobić prognozę ogólnego trendu w czynszach. Może się zdarzyć, że ogólny rozwój wynajmu będzie nadal wyższy, wtedy pozostaniesz w tyle ze stopniowaną umową najmu. Nie możesz jednostronnie odstąpić od umowy najmu progresywnego po jej zawarciu.

Po upływie uzgodnionego okresu ponownie obowiązują przepisy prawne zgodnie z § 558 BGB.

Umowa najmu indeksu

Tutaj zalety są bardzo wyraźne: niewielki wysiłek w obecnym najmie, brak wskaźnika czynszu lub mieszkań porównywalnych do ustalenia nowego czynszu, jedynie czynsz początkowy może być przedmiotem reklamacji ze względu na kontrolę czynszu. Jednak podwyżki czynszu modernizacyjnego są możliwe tylko wtedy, gdy ustawodawca je nakaże (np. wymiana ogrzewania lub podobne).

Wadą może być to, że ma miejsce jedynie rekompensata za utratę siły nabywczej. O ile w ostatnich latach wskaźnik czynszów znajdował się powyżej wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, sytuacja w latach 2022/2023 jest nieco szczególna, ponieważ wzrost inflacji jest obecnie wyjątkowo wysoki. A najemca może również zażądać obniżenia czynszu, jeśli wskaźnik cen konsumpcyjnych spadnie.

Czynsz musi pozostać taki sam przez co najmniej 12 miesięcy, dopiero wtedy wynajmujący i najemcy mogą sprawdzić, jak kształtował się wskaźnik cen konsumpcyjnych, który można znaleźć w Internecie w Federalnym Urzędzie Statystycznym.

Jednak w obszarach, gdzie jest niewiele mieszkań na wynajem i brak indeksu czynszu, indeksowana umowa najmu jest jedyną rozsądną alternatywą. Jeśli w twoim regionie ustanowiono hamulec cenowy, a wymienione powyżej warunki są spełnione, wówczas zawsze preferowaną metodą jest umowa najmu indeksowego, ponieważ podwyżki czynszu zgodnie ze wskaźnikiem cen konsumpcyjnych nie podlegają kontroli czynszu hamulec cenowy i dlatego nie można go upomnieć.

Podwyżka czynszu indeksowego może więc mieć miejsce co 12 miesięcy, ale zapis w umowie najmu musi być jasny. Zgodnie z § 557 b ust. 3 niemieckiego kodeksu cywilnego zmiana wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, która nastąpiła, oraz podwyżka muszą być określone jako kwota pieniężna. I należy podać obliczenie ((stary poziom indeksu : nowy poziom indeksu) x 100)-100 = ……%.

Zmieniony czynsz jest płatny na początku miesiąca następującego po dniu otrzymania oświadczenia, § 557b ust.3 BGB.

Uwaga: Indeksowy wzrost czynszu może być również niższy od zgłoszonego wskaźnika cen konsumpcyjnych (np. wskaźnik wynosi 12%, ale wzrost można wytłumaczyć tylko o 6%). Zrzeczenie się nie może być nadrobione. Raczej następny przegląd może mieć miejsce dopiero za 12 miesięcy i można dokonać korekty w stosunku do aktualnego wskaźnika cen. Najemca nie może zostać ograniczony w swoich prawach do obniżenia czynszu, jeżeli wskaźnik cen spadnie.

Wniosek:

Ostatecznie wybór umowy najmu zależy od priorytetów wynajmującego i najemcy. Jeśli pożądane jest długoterminowe bezpieczeństwo planowania, stopniowa lub indeksowana umowa najmu może mieć sens. Jeśli jednak wolisz niższy czynsz i jesteś gotów zaakceptować ryzyko ewentualnych podwyżek czynszu, umowa najmu oparta na wskaźniku czynszu może być właściwym wyborem. Jednak ważne jest, aby przed podpisaniem umowy dokładnie zapoznać się z zaletami i wadami różnych rodzajów umów iw razie potrzeby zasięgnąć porady prawnej.